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不動産投資の第一歩
住宅ローンで家を購入し、賃貸に回します。
これは若い人ほどやりやすい方法です。
住宅ローンの簡単な説明
住宅ローンは最大35年。
（購入する家の耐用年数によります。）
中古の木造1戸建てが35年を引き出しやすいです。
ざっくりですが、1000万円を借りて
中古1戸建ての家を購入した場合
35年ローンを組むと
金利によりますが
毎月31000円～33000円くらいではないでしょうか？
住宅ローンを組む際、若ければ有利になる理由
20歳で定職に就いて1年以上働いていれば
住宅ローンで家を購入することは可能です。
なので、定年の60歳を迎える前の55歳には住宅ローンが完済できます。
これが40歳で購入するとなると
35年ローンは逆に組みにくい状況になります。
満期となる75まで会社で雇用されているとは考えにくい。
仮にアルバイトをするにしても
75歳では今の収入を維持することも考えにくい。
銀行は焦げ付きを嫌がるので、
40歳で住宅ローンを組もうとすると
20年～頑張っても30年など、
借りられる期間が短くなると思って良いです。
なので、若ければ若いほど住宅ローンを組むのに有利になるのです。
私の不動産投資のお話し
30歳で最初の家を購入しました。
いま40歳ですが、
これまでの10年間、といっても
35歳までに
不動産を3件取得し、2件を賃貸に回しています。
はっきり言って、敷居は低いです。
具体的なお話し
住宅ローンで家を購入し、その家を賃貸に回す方法です。
難しくはありませんが、時間はかかります。
住宅ローンは、1年以上継続して働いている実績があれば銀行はほとんどの場合貸してくれます。
「働いている」、とは「雇用実績」になります。
なので、
アルバイトの人でもパートの人でも、
派遣社員でも住宅ローンは借りることができます。
銀行の裏側
いま、銀行業界そのものも非常に厳しい状況のようです。
なので、
借りたいという人がいて、
ある程度の実績（1年以上の勤務実績）があれば、
比較的誰でも貸してくれます。
ただ、自営業、個人事業主となると
ある程度の確定申告の実績を
確認する必要があるようです。
住宅ローンで借りられる金額は？
だいたいの相場ですが、
年収の8倍くらいを目安と考えて良いと思います。
どういう物件を買うべきか？
私が提案する方法は、
新築で購入するのではなく中古物件を購入する
です。
部屋の大きさは1人暮らし用の物件。
利便性と部屋の大きさは反比例します。
金額の目安として
私の不動産購入の最低条件は
1000万円を超えない範囲の物件を探す
です。
一番大事なことですが、
購入した部屋、家に
まずは自分が住んでみる
これがとても重要です。
実際に住むことで、
その物件の
メリットデメリットが分かってきます。
そして、
次に購入する物件の注意点がはっきりします。
物件を見る目が養われてきます。
また、相場なども養われます。
具体的にどんな物件を探すかは
こちらに詳しく書いておきましたので
参考にしてみてください。
最初に1人暮らし用の物件を購入するワケ
若いうちに1人用の部屋を購入し、自分で住んでください。
どうせ家賃はかかるのであれば、部屋を購入してしまった方が、将来のためになります。
あまったお金はきちんと貯めてくださいね（笑）
もしくは繰り上げ返済するなど
資産形成を怠らないことが重要になります。
そして、いずれ結婚となると思いますが。。
このとき、
銀行に
結婚することになったので
他の銀行で住宅ローンを組んで新しい家を購入したい
と申し出るのです。
結婚することになったということであれば、銀行も納得するはずです。（確実ではありませんが。。）
もちろん、同じ銀行では貸してくれません。
住宅ローンは基本的には1人に対して1本というのが原則
だからです。
ただ、このような理由であれば貸してくれる銀行は出てきます。
ここで初めてファミリー用の物件を購入するワケです。
これも、できればあまり大きくない方が良いと思います。
（次の物件をにらんでのことで。。）
そもそも、住宅ローンの2本目を借りられるのか？
転勤の多い人なんかには良くある話のようです。
なので、
1人暮らし用の部屋から
結婚して2人用の部屋
とか
結婚して2人用の部屋から
子供が増えてもう少し大きな部屋
とか
子供が小学生に上がるので
環境のいいところに
とか
意外と話の展開はしやすいのではないかと思います。
ここで重要なことは
今住んでいる物件は売る予定だ
ということを銀行に伝えることです。
（住宅ローンの基本は1人1本なので）
このご時世
家を売りに出しても
なかなか売れないとは思いますが。。（笑）
（あえてこの先はここではお話ししませんが
察しの良い方は分かると思います（笑））
住宅ローンを無限に貸し出すことは不可能です
年収の8倍くらいは銀行から引き出すことができると思います。
これが自分の枠だと思ってもらって良いと思います。
例えば、
年収500万円の人の場合
ざっくりと
枠は4000万円（年収500万円×8＝4000万円）
1件目の物件
1000万円
2件目の物件は
ワクの4000万円－1件目の物件1000万円＝3000万円くらい
だと思って良いとは思いますが、
銀行によってはもう少し狭まると思っておいて良いと思います。
ここで私の実例を
1部屋目は物件価格340万円、総額は400万円くらいかかりました。
リフォームに300万円弱。
総額で700万円でした。
頭金として400万円くらいありましたので
住宅ローンは300万円を借りました。
10年ローン変動金利で1.75％くらいだったでしょうか？
毎月の返済は27000円くらいでした。
今この1部屋目は
ローンなし（住宅ローン返済済み）で、
家賃6万円、維持費が12200円。
利益は4万7800円。
となっています。
2部屋目は物件価格520万円くらい、総額は620万円くらいだったと思います。
リフォームに250万円くらい。
総額で870万円くらい。
こちらは頭金なしで870万円まるまる住宅ローンで借りました。
25年ローン変動金利で1.35％くらいだったと思います。
毎月の返済は36000円弱。
今この2部屋目は
ローンありで、
家賃7.5万円
維持費16000円
ローン36000円。
利益23000円。
となっています。
3件目の物件として
駐車場・庭付
1戸建てに住んでいますが
物件価格750万円。
リフォームと諸費用込みで
1000万円を借り入れて購入しました。
こちらは35年ローンが組めたので
35年ローンで毎月の返済は31000円です。
つまり1件目と2件目の収入
（47800円と23000円）で
今住んでいる家の住宅ローンを払っています。
不動産は今が買い？
福岡市では、現在不動産価格の高騰を起こしています。
全国的に見ても不動産価格は上がっていると思われます。
これは東京オリンピックまでの一時的なものだと思います。
私が購入した1件目の物件は
340万円で購入した価格が、
現在同じ建物の他の部屋が600万円を
越えて取引されています。
また、2件目付近の同レベルの部屋も、
私が購入した価格は525万円でしたが、
800万円～1000万円を越えるものまで取引があるようです。
なので、
不動産を購入するのは東京オリンピックが終わるまで待った方が良いとは思います。
不動産は縁だと呼ばれています
二つとして同じものはありません。
そういった意味では不動産がほしいと思った時が
買い時なのかもしれませんね（笑）
不動産の物件はせんみつ、と呼ばれます。
（1000件のうち、
自分がほしいものは
3つしか出会うことがない
という
なかなか自分の条件に見合う物件に
出会うことはないという言葉）
1000件実際に見て回るのは本当に大変だと思います（笑）
し、まず不可能と言って良いでしょう。
ただ、それくらい一生懸命探してようやく、
自分の気に入る物件に出会うことができるわけで、
それくらい、
「不動産がほしい」と思った時には
なかなか探しても見つかるものではありません。
私も、福岡に来てすぐから物件探しをしていました。
27歳の時です。
そこから、足掛け3年、
ようやく購入したのが1件目の物件でした。
不動産の検索を始めるのは早ければ早いほどよいと思います。
では、実際にどうやって探すのか？
どんなサイトで物件検索？
私はヤフー不動産でした。
自分の住みたいエリア（将来人が借りやすいエリア）、
自分の知っているエリアから探すべきだと思います。
で、めぼしい物件を見つけたら、同じ間取りの賃貸相場を確認します。
たとえば、2DKで650万円の物件が出ているとします。
これを賃貸相場で同様の広さ間取りで検索し、
家賃相場が65000円であれば、
不動産の売買価格はだいたい相場かな？
と個人的には判断しています。
つまり、家賃×100ヵ月が購入価格かな？と。
これは、自分が今まで見てきた相場観です。
これが、100カ月より下なら安い、100カ月より上なら高い、と見ています。
実際には100カ月でも購入価格には達しません。
マンション1部屋には
管理費と修繕積立金という固定経費がかかってくるからです。
不動産に興味が出たなら
まずは勉強かな？と思いますが、
動く
ということが大事だと個人的には思っています。
本で読んでもネットで調べても
実際に購入して、自分の家に住んでみて
分かることの方が圧倒的に多いです。
どんな世界でも同じことが言えるのかもしれませんが
「行動する人が伸びていく」
と思います。
最後に
私が不動産投資を始めて10年がたちました。
この間、
不動産投資のお話をリアルの世界で
実際にお話しした人たちの中で、
誰一人として家を購入した人はいません。
不動産投資はおろか自分の家を購入したという人もいません。
それくらい、
家を買う
というのは
ハードルが高いのかもしれません。
が、実際に私はやっています。
で、2部屋の家賃収入で、
今住んでいる木造一戸建ての住宅ローンを支払っています。
こんな、誰でもできることを誰一人やっていないのはもったいないと思う
というのが正直な私の感想です。
興味がある人はまず行動からスタートしてみてはいかがでしょうか？
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